Владислав Гусев: «Малоэтажку» поднимут лишь девелоперы

Дата добавления: 15.03.2014, 15:51:50

Развитие сегмента малоэтажной недвижимости в Иркутске, несмотря на объективные трудности, все же можно успешно формировать. Именно такого мнения придерживается генеральный директор компании «Норд-Вест» Владислав Гусев. По его словам, сдвинуть с места этот вопрос можно. Однако при этом нужно понимать - законы, актуальные для остальных сегментов рынка недвижимости, необходимо качественно переосмыслить.

- Владислав Анатольевич, оцените перспективность малоэтажного строительства в Приангарье.

 

- Перспективность этого сегмента недвижимости актуальна не только для Иркутской области, но и для России в целом. Вы наверняка знаете, что на данную тему неоднократно выступал президент России, отмечая важность малоэтажного строительства. Ведь по сути, это единственный сегмент рынка жилья, в котором можно гарантировать приемлемую для потребителей стоимость квадратного метра.  Она зависит от применения более простых, чем при многоэтажном строительстве, технологий, а также дополнительных возможностей к удешевлению - материалов, типовой планировки, цены земельного участка и так далее.  

 

- Что можете добавить к этой позиции Вы, как непосредственный участок рынка?

 

- Все эти тезисы совершенно справедливы. Да, застройщики могут упрощать технологии и применяемые материалы, причем не в ущерб для качества конечного результата. Особо отмечу и заведомо более низкую цену земельных участков, на которых можно возводить малоэтажное жилье. Как правило, под него выделяются загородные земли. Сами понимаете, что по стоимости они серьезно отличаются от земель, расположеных в черте муниципалитета.  

Говоря о перспективности сегмента, нельзя не отметить и высокий потенциальный спрос на подобные предложения. Многие люди, планирующие улучшить жилищные условия, предпочтут сделать ставку именно на загородное малоэтажное жилье. Это избавит их от проблем, связанных с плохой городской экологией, пробками на дорогах, авариями на коммунальных сетях. Стремясь за город, люди в первую очередь понимают, что они хотят получить более качественные условия для повседневной жизни.

 

- Для успешного развития «малоэтажки», позиции федеральных властей и желаний участников рынка не всегда достаточно. Поддерживают ли это направление местные власти?

 

- Раньше началу развития этого сегмента мешали некие разногласия между областными, городскими и районными властями. В последнее время политические споры нивелированы, что упростило жизнь строительным компаниям. И я, как представитель компании-застройщика четко ощущаю встречное заинтересованное движение. Конечно, более всего в развитии малоэтажного строительства замотивированы власти Иркутского района. Ведь именно на их землях будет в дальнейшем раскручиваться этот сегмент. Поэтому районные чиновники делают многое для того, чтобы создать комфортные условия работы строителей. В первую очередь это касается упрощения условий по выделению земель, различных согласовательных процедур и так далее.

Результат такой поддержки налицо. К примеру, наша компания, только за один год смогла построить порядка 80 тыс. кв метров жилья в рамках проекта «Зеленый берег» на землях Иркутского района.

 

- Существуют ли еще недалеко от областного центра крупные площадки под застройку?

 

- Они есть и их достаточно много. Участки осваиваются, но пока довольно медленными темпами. Конечно, я не отрицаю, что существует серьезная проблема - это перевод земель из одной категории в другую. Если с районными землями сельскохозяйственного назначения перевод удается проще, то с остальными процесс может затягиваться на долгое время. И все же, приемлемые участки для комплексной застройки изыскать можно. В частности, «Норд-Вест» сумел оформить в собственность порядка 62 гектаров земли в экологическом чистом районе вблизи поселка «Березовый». В дальнейшем мы планируем на этом участке реализовать новый проект.

 

- А как же быть с инфраструктурой, сетями, которые нужно тянуть к таким участкам?

 

- Понимаю, это кажется сложным и едва ли выполнимым. Однако, по моему глубокому убеждению, разговоры об отсутствии сетей для развития малоэтажного строительства, о трудности их прокладки, о нежелании участвовать в этом местных властей - не более чем миф. Он распространяется либо теми, кому выгодно держать цены на определенном уровне, либо теми, кто действительно в него верит. Я - не верю, так как уже получил позитивный опыт решения этих вопросов в микрорайоне «Зеленый берег». Городские власти всегда дадут возможность подключиться к их сетям. Разумеется, это влечет за собой определенные условия, выдвигаемые к застройщику, и серьезные капиталовложения. Но отказов еще ни одна компания не получала.

 

- Если есть земли, и с подключениями к сетям - полный порядок, почему же тогда малоэтажное строительство не развивается завидными темпами?

 

- Построить «точечный» многоэтажный дом могут десятки компаний, возвести жилой комплекс на несколько многоквартирных домов - гораздо меньшее число участников строительной отрасли. И буквально единицы игроков готовы «потянуть» уровень капитальных вложения для качественного освоения загородного участка на несколько десятков гектаров. Ведь любой застройщик еще на стадии выбора участка начинает вести расчет - где можно вложить средства с наименьшими усилиями и наибольшей отдачей в кратчайшие сроки. Естественно, что в большинстве случаев чаша весов склоняется в пользу многоквартирного строительства на участках максимально приближенных к городским сетям.

Поэтому сегмент малоэтажного строительства у нас и развивается такими темпами. Компаний-застройщиков в Иркутске много. Однако над «малоэтажкой» должны работать компании-девелоперы, которые изначально рассчитывают, что заниматься тем или иным проектом необходимо в течение нескольких лет.

 

- Какие же плюсы получают потребители и сами компании, делая ставку на нестандартную пока для местной строительной отрасли систему?

 

- Первые имеют возможность приобрести жилье дешевле. Навязываемый обществу тезис о том, что затраты строителей по прокладке сетей отражаются в дальнейшем на стоимости квадратного метра жилья, справедлив лишь для точечного строительства. Цена жилья всегда привязана к тому объему, который берет на себя застройщик. К примеру, одна компания возводит на небольшом участке многоквартирный дом в 5 тыс. кв. метров, другая компания - строит на большем участке несколько малоэтажных домов общей площадью 100 тыс. кв. метров. При этом размер оплаты технических условий на подключение воды, электричества, для того и для другого застройщика оказывается одинаковым. А в итоге - «надбавка» на каждый квадратный метр у этих компаний оказывается разной. Однако большинство застройщиков идут по первому пути, так как это возможность быстрого заработка. А у потребителей практически не остается выбора предложений.

Между тем, даже по самым грубым подсчетам, малоэтажным жильем заниматься выгодней. Простая арифметика - продать 5 тыс. кв. метров по 40 тыс. рублей за метр, или 100 тыс. кв. метров по цене 25 тыс. рублей за метр. Доход во втором случае десятикратно выше. Показатели по чистой прибыли не демонстрируют, конечно, такого колоссального разрыва - ведь приходиться нести серьезные расходы на обустройство и содержание огромной территории. Однако, подчеркну, заниматься малоэтажным строительством выгодно и интересно, но, к сожалению, это не всем по душе.

 

- Насколько развиты в Иркутске смежные отрасли для развития сегмента малоэтажного строительства?

 

- Тема «смежников», кстати, является еще одним плюсом малоэтажного строительства. В многоэтажном строительстве требуется применение множества серьезных и дорогостоящих технологий, участие высококвалифицированных специалистов различного направления. Наши же технологии не подразумевают участия башенных кранов, монтажников высотников, ванной сварки металлоконструкций, арматуры и железобетона. Малоэтажное строительство не настолько трудозатратно, поэтому со «смежниками» проблем и не возникает.

 

- Расскажите о вкладе вашей компании в развитие малоэтажного строительства в Иркутске?

 

- У получили очень хороший опыт в процессе работы над проектами поселков «Ерши» и «Зеленый берег», который планируем распространить на следующий амбициозный проект «Березовый». На участке в 62 гектара, о котором я рассказывал, в течение ближайших нескольких лет будет построено порядка 600 тыс. кв. метров жилья. Первую очередь - 100 тыс. кв. метров планируем сдать к концу следующего года, до этого - во втором квартале сдадим сопутствующую коммунальную инфраструктуру.

Первое преимущество проекта - внедрение типизации. Нам удалось наработать уникальный опыт типизации целых кварталов, это удешевляет стоимость жилья для конечного потребителя и позволяет увеличить производительность работ.

Второе преимущество - вписывание проекта в естественную природную среду. На каждом участке, возле каждого дома будут сохранены реликтовые деревья. Поселок «Березовый» спроектирован таким образом, что наличие максимального количества растительности не помешает его развитию и обслуживанию.

Еще один плюс - предоставление выбора для покупателей. Малоэтажные дома будут сдаваться как в исполнении из австрийского теплого кирпича, так и из пенобетона. Существует возможность и приобретение отдельно стоящих коттеджей, также подключенных ко всем сетям.

Еще на стадии проектирования решен вопрос с обустройством удобных подъездных путей, возведением социальных объектов. В частности, целый квартал будет отдан под строительство детского сада и школы раннего развития.

 

- Таким образом, можно утверждать, что развитие малоэтажного строительства в ближайшее время все же будет активизировано?

 

- Конечно, не все так легко и просто, как это кажется на первый взгляд. В частности, наши позиции, в этом году поддержало государство, доверив нам солидный госконтракт от Министерства обороны РФ. Сотрудничество по такой схеме будет продолжено и в рамках проекта «Березовый».

Это означает, что власти убедились в эффективности модели нашего бизнеса. Последовать примеру могут и другие участники отрасли. Главное - у строителей должно быть четкое видение проектов, уверенность в них, комплексный подход, желание осваивать большие объемы и понимание того, что отдача не будет сиюминутной. Это и есть девелоперская политика - фундамент будущего активного развития малоэтажного строительства в регионе.

 

Сергей Ежов